來聊聊日本不方便的小地方 - 日本

※ 引述《NaoSensei (ナオ先生)》之銘言：
: 我覺得最不方便也是最令人困擾的
: 是租屋的保證人制度以及高額的初期費用
: 找房子會遇到不租給外國人的
: 可以租給外國人的通常要保證人
: 保證人要日籍在日在職正職還要收入多少以上
: 沒有保證人只能花大錢用保證人公司
: 但還是有不能用保證人公司的物件
: 然後就算可以用保證人公司
: 最後還要通過入住審查這個大關
: 最後用你的簽證只有一年來駁回
: （我是工作簽欸！而且簽證給幾年是你們政府發的欸！）
: 就算通過入住審查
: 接下來就是面臨高達十幾萬日圓的初期費用
: 還沒開始工作荷包先瘦一半
: 雖然日本沒在炒房
租屋的確是會很難
另外是看到推文裡面有人有提到7棟"套房"
那部份可以有很大的差異, 要看新舊在那裡 以我居住的關西附近來說好了
只要出了大阪市市區, 外圈就是一片慢慢老化, 很少人居住的地方
那種房屋1k住要價4萬日元, 但長期沒有人居住, 麻煩的就是日本卡死自己的居住政策
要弄一堆保證人什麼的~ 我剛到大阪的時候一開始就付了21萬日以上的住

再來回到套房的問題, 在東京有些地區, 你買屋的時候很貴, 算算投報, 可能只有3%實得
(租金)


我有朋友再搞房地產, 他弄了一個他以日元計價賺最多最多的例給我看 好像是六本木
某大使館附近的高價屋, 那個例子有賺到70% 日元計價, 資本利得, 約距現在11年前買的
這牽涉到一個問題, 台日匯率, 他用台幣買入, 那時間點到現在日元跌了約35%, 光這點
以台幣計算 可能只有賺到35%, 如果再扣除各種費用, 利率, 這筆交易的穫利不到20%
相當於一年只有2%不到. 另外, 這種是現在東京房價漲, 他才有這樣好的運氣出掉.
房租房價兩賺. 租金3%. 投報5%

但那是非常好的例子, 另外一種就是有人持有大量的小屋 1k 那種. 那種是非常危險的
資產, 以大阪來說, 1k 租, 租金投報5%(東京可到9%) 但房屋價值會隨時間遞減
房子日後越來越難租, 以我租客角度, 我不會想要租10年的1k 屋. 如果7 間都是這種
那最後要處理的時候, 像東京那邊的做法就是, 砍屋價, 把屋價做成投報10%以上出掉
有些不太了解的台灣人 看到投報很高就買下去, 連租客研究, 賞屋都不做. 半年後租
客就走了, 這間10%的屋就很難很難租, 一年租客來來去去3 5 次. 總出租時間只有8成
這種就是房屋市場上, 中下流的產品. 但這類有些是例外, 如果屋況佳, 可以收禮金.
租客來來去去 5 次 , 一年可以收到超過一年的收入. 這種反而就是金母雞.

7間如果房東自己做, 那就沒有問題, 如果是請管理公司, 那麼還要扣除1%.

總之, 日本房地產好的只有那一小塊, 其他都是10年後會重挫20%的物件, 錢卡在上面是
有點慘的事. 當然如果跟台灣比 那也許東京大阪還算好些吧.

我朋友是日本房東, 他出租屋每月收20萬日, 據他說法, 最後入手只剩下3萬台幣.
該屋總價4600萬日約 1250萬台幣.

北海道那邊我不熟...

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