在日本買到自己的房子#2 收集情報-概念篇 - 日本

網誌好讀版
https://twerinjp.blogspot.jp/2018/03/2.html


這年頭資訊其實相對下透明、
單純從消費者角度也有很多管道可以收集自己需要的情報。
資訊越多，越能考慮不同情況及下不同的判斷。
個人不是從事房地產業，板上的也有很多從事不動產的，
在下就拋磚引玉獻醜了，不清不楚不正確的地方，
有請各位前輩提出來交流改進改進。


仲介多，機會多

當你要動用仲介時，意味著你要付出非常高額的仲介費用。所以，讓他們工作吧。
（當然也有人說不用仲介費，基本上羊毛出在羊皮身上）
每家仲介有在這業界能夠存活下去，甚至有盤踞一方的能力。

譬如說，有些是專門做投資，
幫你分析租地，或是只有土地等不同情況。

有些本身也是建商，他們的房屋品質基本上就是有那個水準的，
也不會自己砸自己招牌。

有些專長就是管理大樓，因此在大樓的領域，
他們就會比較了解深入。

也有說他們就是能幫你拿到貸款而且可能超過你的槓桿，
這種真的要很小心。

不算專門投資用仲介（投資マンション等），
自己真的算起來動用了四家仲介，
全部是日本公司，有一家對口是台灣人。
也有同時兩家要帶我看同一間物件的情況也有，
當然成交只會有一家，所以其他家就謝謝再聯絡了。


非公開物件

談非公開物件之前要先知道什麼是公開物件，
簡單說就是有在Reinz上公開的物件。
（不知道什麼是Reinz的請看→http://www.reins.or.jp/info/index.html）

簡單說就是一個不動產業界作為基準的共用平台，
只要能連進去此平台的不動產公司大家資訊都是一樣的。
這就是為什麼不管是租貸或是買賣的仲介都會說，
「我們什麼物件都能介紹哦。」

非公開物件廣泛指的是沒有在Reinz公開，
也有點像是獨家代理，
又或是還沒有放上去，可能將要。

有些是大型的仲介公司自己也是建商，
或是他們有什麼門路跟屋主談好什麼條件，
總之每個仲介都有丟一些俗稱的非公開物件出來。

自己也曾經幾次因為非公開物件將要被公開，
趕著在公開前請假去看房子。
非公開物件可能是一個話術或手段，
後面不曉得仲介公司在打什麼牌，
畢竟是他們獨家的物件，如果有什麼最好特別留心一點。

拿到非公開的通常都是一些草圖
https://tinyurl.com/y7asalpz


決算時期

在看房子時有經過一些業者的決算時期，
他們會很願意殺價或是附上其他的好處給你。
自己可能本來就人間不信，
對於這種東西都會覺得哪有這麼好的事。

也覺得真的好東西不會賣不掉，
譬如說山手線的房子也去看了一些，
不管是日照或位置多麼糟糕的，
也都像不用錢一樣的馬上賣掉。

實際去看了這些像是花車商品的房子，
剛好也不是喜歡的，所以也沒有那麼多的煩惱。


熟悉的銀行

基本上每家仲介都幫我做了貸款的仮審査，
也就是事前提出申請看銀行給不給你貸款，
貸款的話可以貸到多少等。

據說每家仲介合作的銀行不一樣，
由他們送出申請會比你自己去跟銀行接洽來的利率好或是成功率高，
總之這也是聽聽就好，以我自己跟不同仲介拿到的頭金跟利率就不同。

其中A仲介沒幫我送大銀行，
他說我沒永住權沒結婚絕對不會過，
結果另一家B仲介就幫我遞，
結果拿到跟日本人一樣的利率，A仲介知道這件事也嚇一跳。

這應該也是讓自己買房的最後一根壓倒的稻草。
也就是每個人命運到底怎麼樣，不到最後不曉得呢。
這次的戰果有

→頭金3成，變動利率3.75%
→頭金2成，變動利率1.775%
→頭金2成，變動利率在0.5%到0.7%左右依據選的方案不同


這履歷不是找工作，是寫給銀行的
https://tinyurl.com/y83plthg


自己看，朋友看，日本人看

雖然常一個人看房子，
但其實大部分都有朋友陪看房，給些意見。
有時候也有日本朋友陪看，可以比較了解日本人的看法。
也有在建築事務所上班的朋友，
對於很多設備的等級或價格會比較了解。


仲介性格

賣透天的會跟你強調透天有多好，
大樓的也會攻擊透天的五四三。

有些仲介也很直白說，
Pさん你的預算最多就是買到這種房子了啦，
不要再挑了啦嘿。

可能那個負責我的仲介本身道行就不高，
有次日本朋友陪我看完房，
第一句話就是，
他是我的話絕對不會跟那個仲介買，很討人厭。

自己是對對方使用的日文本身沒有什麼特別的感覺，
可能日本人會比較了解他的用詞恰不恰當，
但對方逼你決定的方式的確讓自己不大舒服。

更簡單說仲介就只是在賣他其中一間房子，
但自己這邊可能是在做一輩子一次的購物，
這個溫度差是會讓買房體驗大打折扣。


房子本身

關於房子的設備，中古的跟新房子都有看過很多。
可以看到時代的眼淚，
當然如果本身就有裝修打算的話是沒有什麼關係。
買不外乎是新築還是中古，各有所長所短；

新築透天的就是要把折舊吃下來，
還沒蓋好的話，有機會或許還可以調整一些細節，
譬如說插座的數量及位置，
廚櫃具的調整等（非注文住宅也有機會）

當然看你本身的選擇，
也可以用到目前日本最前端的科技結晶。
（有時間再寫一篇介紹一下）

新築大樓當然也是，
尤其是收納空間的設計真是嘆為觀止，
根本是只能用淋漓盡致來形容。
混凝土的斷熱性，
加上高層的view還有大樓的管理
(出入，宅配ボックス等)，
真的是安心安全快適呢。


很大的換氣扇
https://tinyurl.com/y8ksawba

跟冷氣比比看大小吧
https://tinyurl.com/ya9oqp4l

現在的換氣扇
https://tinyurl.com/y8l7g5uw

十年前的浴室電視
https://tinyurl.com/ybjhdnjh

現在的浴室電視
https://tinyurl.com/y7r5xkws


中古基本上折舊已經算在裡面，
不管透天還是大樓，該壞的有問題的，
認真一點應該都是查的出來。

市場上活躍的是中古大樓，畢竟稍微新一點的大樓，
管理公司有確實在修繕的號稱100年可用都有，
2，30年的房子在市場上流動性也非常高，
價格甚至有泡沫化的跡象。
有價是不是真的有市，就在這邊打個問號，
下篇再講個自己出價時的小故事。


戶數多的大樓財務狀況能去了解比較好
https://tinyurl.com/yckc4olq

修繕等的計劃預定表也都是可以要到的（有些要付費）
https://tinyurl.com/y6vbzfeo


中古透天的問題是市場丟出來的量沒那麼多（我當時），
真的是緣分緣分，同樣的地區的選擇跟價位也都很不一定，
當然想要撈一筆的屋主也是有，太舊的房子耐震也讓人堪憂，
畢竟是處在地震大國中，種種都讓中古透天選擇性沒那麼多。
（中古透天花點錢請inspector檢查一遍可能比較好）


太長了在這邊斷一下，下一篇介紹一些實際使用的網站及工具。

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