巴黎租屋好難 (上) : 房東責任大 - 德國

因緣際會下如今也在巴黎工作了一段時間

然而只要不稍微勤快的寫下，這段經歷終究還是會像其他回憶一樣越行越遠吧

於是開始了這些紀錄，寫在「法客﹒巴黎」之中


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--- 前言結束、正文開始 ---

你與住在巴黎工作的朋友相約下午茶，瞎聊之餘你問了一句：「咦，你當時在巴黎怎麼找
到房子的？過程順利嗎？」恭喜：你在無意間解除了「血淚話題 － 打開了潘朵拉盒子」
的成就！

再點一杯咖啡吧！因為不問則矣，一談起在巴黎租房子的經歷總是一部生命奮鬥史，各種
起承轉合目不暇給百轉千迴。為了避免篇幅過長，關於租屋的這篇文章打算分為上下兩集
連載，這篇想談談房東該背負的責任與風險，下一篇則談談房客怎麼找到租屋逸品（絕對
不是因為這樣子就可以分為兩集不用再想題目了甚麼的）。

講到租屋當然最重要的是房租（繞口令？）。大家都知道房價的高低和地段有絕對的關係
，這點在巴黎也不例外：巴黎分為所謂的小巴黎區和大巴黎區，對比到台北就相當於是台
北市和大台北地區，小巴黎區指的是郵遞區號以巴黎75開頭的1 – 20區（相當於中山區
、信義區、松山區之於台北市）、大巴黎則包含了環繞在巴黎市外的92、93、94省等等（
相當於板橋、南港、永和之於台北市）。

無論如何，相信對於台灣人而言第一印象就是巴黎的房租‧貴‧爆‧了。

以小巴黎區傳統的好區而言，若從小白領的居住水準來看：附傢俱、一房一廳、室內面積
45平方米左右（相當於15坪），每月光是租金（不含其他費用）就大約在1,300 – 1,500
歐元上下，換算成台幣也就是5萬台幣左右..... @_@

但是，如果只顧著感嘆巴黎房租比起台北真是高，就好像感嘆黑鮪魚大腹和虱目魚肚都是
魚肚為何黑鮪魚那麼貴一樣，既不恰當也不深入呀！

房租固然重要，但另一方面也需要了解巴黎房東的義務和限制，才能夠更完整的了解為何
巴黎的房租高。總歸一句：「只要是正規的租賃，法國的法律對於房東有嚴格的要求，而
且對於房客有十足的保障。」，高房租背後相當大一部分的原因在於房東所背負的沉重責
任與風險。

房東需要負擔甚麼呢？首先，在巴黎所謂「附傢俱」、「拎包入住」這種形容詞是不能隨
便亂加的！政府有明文規範所謂傢俱至少要包含以下：寢具 （附完整的床墊套組）、廚
房爐灶、烤箱、微波爐、含冷凍庫的冰箱、廚房鍋具及其他料理工具、刀叉碗盤餐具、桌
椅、儲物架、照明裝置以及清掃用具。

咦？這不是全都包含了的意思嗎？對的！所以如果在巴黎住進所謂「附傢俱」的公寓，真
的是可以帶個背包就入住，不需要再採買其他東西了！

此外，房東還需負擔管理費、建築的修繕費用 (看看巴黎街頭維持良好的古蹟外觀，這個
費用是非常驚人的)、集中供暖的供暖費、房租收入稅等等，各種費用加起來對於房東而
言也是一筆很大的支出啊！

那麼，房東的風險又從何談起呢？為甚麼房東會有風險需要負擔？

風險來自於碰到惡房客請神容易送神難！法國法律對於房客的保障非常完整，結果就是房
東幾乎沒有將房客強制趕出的權力！所謂的租房合約，真正受約束的事實上是房東而非房
客。舉例而言，如果簽了2年的合約，代表的是房東沒有權利在這2年中解除合約，而房客
只要提前1個月通知房東就可以完整解除合約，房東需在一個月內將押金返還，否則屬於
違法行為！

那麼要是房客真的不繳房租、惡意破壞房子、當二房東等等，房東總可以訴諸法律將他驅
之別院了吧？道理上是沒錯的，但是首先跑法院曠日費時誰都不愛，再加上聰明的惡房客
會利用法律提供的保障爭取到更多時間：我覆蓋這張卡，使出大絕招「冬歇期」！

所謂「冬歇期」根源於法國法律，也就是說每年的11/1到隔年的3/31由於天寒地凍，因此
房東不得在此時將房客驅逐，即使碰上糾紛法院判決房東有權驅離房客也一樣！種種因素
相加之下，即便是房地產業專業人士也難免碰上地雷，曾有仲介業內人士自己出租房屋時
吃足了苦頭：碰上聰明的惡房客死也不繳房租，在法院終於判決有權驅逐他後又碰上冬歇
期，整整拖了一整年才終於將房客趕出去！

此外，房東需要將整體屋況還原到最佳狀態才能再次以「附傢俱」的方式出租，有時碰上
嚴重的破壞情況，即便沒收房客的押金可能也就是九牛一毛、杯水車薪罷了。

舉例而言，曾有同事將位於南法的獨立宅院出租（附花園、游泳池），在一次偶然拜會房
客的機緣中發現花園與游泳池已經轉生成為原始叢林。先不論花園草木叢生，游泳池更是
呈現慘烈的綠色，大約和同事當時的臉色一樣綠的發亮，這種情況下就算將押金全部沒收
也補不上還原花園和游泳池的費用啊！

呃……那麼房東把房租漲高一點總可以吧？

事情沒有那麼簡單。房東有權定價，但請遵循政府所規範的遊戲規則！以巴黎為例，法國
政府設有專職的「巴黎房租觀察中心」（Observatoire des Loyers de l'Agglomé
ration Parisienne）公佈巴黎各街區的「房租參考價」。房東的定價不能高過參考價的
120%（而且還需有充足的理由，譬如有巨大的陽台、花園、良好環境等等），而且也不能
低過參考價的70%（禁止破壞行情！）。

……那麼我放大絕招學習台灣房東：先把你找進來隔年房租再漲死你？

抱歉，這也是不行的！房租的調整需要有根源，也就是上述提到的「房租參考價」！假設
今年的「房租參考價」高了一些些，那麼房東就有權利據此調整（所以想直接漲100% 的
就洗洗睡吧）。但投資有賺有賠，房租也是！假設今年的「房租參考價」下降了，理論上
房租也必須跟著向下修正（Q_Q）！

哇！這樣看來在法國當房東也不容易！

因此，房東往往想辦法找更有保障的房客，最常見的限制為租屋的費用不能超過每月工資
的三分之一（我爸有錢我任性想租)）、需要法籍保證人（和房客承擔一樣的維護責任，
房客跑了你要負擔）等等。此外，由於巴黎的租屋需求旺盛，房東除了找專業仲介以便尋
求保障外，也可能自己加入挑選房客的過程找個更可靠一點的房客，其中上上簽無疑是找
企業外派的員工，與該企業而非個人進行簽約。這種種行為的背後都只有一個原因：房東
想在法律之外盡量找到各有保障的選項！

還在感嘆為何黑鮪魚大腹更昂貴嗎？比起行情雜亂而房客毫無保障，屢屢碰到惡房東、爛
傢俱、房租飆漲、費用牽扯不清的情況，法國的租金固然高昂，但或許也值得我們參考與
借鏡。

（敬請期待下篇：巴黎租屋好難 (下) ：房客找好房！）

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