美國房產Joint Tenancy問題 - 舊金山

不好意斯，想請問一個關於房產的問題~如果不適合這個版煩請板主告知...

朋友一年前跟當時的未婚夫（但還沒有註冊結婚）
以Joint Tenancy的名義共同合買了一棟房，
但住進去沒多久，兩人就分手了,並沒有註冊結婚。

雖然說房子title, 跟貸款都是放兩人的名字，但是都是我朋友一個人在繳，
所以他的（前）未婚夫現在也同意，將房子轉給我朋友一個人，
想要把他自己的名字從房子title上、貸款上移除。

但是現在這裡就牽扯到兩個問題：
(1) 如何將他前未婚夫的名字從loan當中移除？一定要做refinance嗎？
(2) 如何將他前未婚夫的名字從title中移除？
是否會要繳贈與稅？是否可以動用終身贈與稅？

謝謝～


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