低調問有人在LA投資買房嗎? - 洛杉磯

※ 引述《m77352001 (M77)》之銘言：
: 上班無聊，回文賺點p幣。
: 先說結論，在「最理想的狀態下」是可以達到你所說的投報率。但是有些情況需要考慮
: 1. 貸款：
: 除非是全現金買房，不然在貸款這步就會有問題。銀行查收入都是查US source of incom
: e，看你W-2, 1099多少來核貸。沒有這個基本上銀行不會過，風險太大。

我是不知道原po有沒有綠卡，房子自住的話，SFR(Single Family House)用FHA
貸款，拿出個3.5%頭期款即可，一般的貸款5% down payment也夠。

考量到現在利率低成這樣，丟20%是很不智的。

如果沒身份，基本上貸款是很困難的，即便你要丟個30%頭期款也一樣。

如果是純投資，奉勸觀望一下，不然做點功課，找個信譽良好的Syndicator，
不過這種deal通常進入門檻不低。

: 2.租金收入
: 或許你會覺得房子出租就會有租金收入，可以繳房貸。但銀行不會這樣算，實際上有太多
: 例子房東收不到房租。
: 在加州，法律保障的是房客而不是房東。房客欠租不繳房東不能直接趕房客。只能一直協
: 商或是請律師上法院申請驅逐令，第一曠日費時，第二律師費貴，第三期間房客還是可以
: 繼續不繳租金住在你的房子，而你繼續付貸款。所以很多房東花錢消災，拿錢拜託房客搬
: 走。

這邊我倒覺得問題不大，就房子要租給人前，基本的身家調查要做好，現在很多網站
交個50美金左右，就可以知道此人的犯罪背景、FICO score(信用分數)。

我等尋常人家租屋之餘，信用分數也是要顧好，為了不用付幾個月的房租，把信用搞差，
也是得不償失。

: 3.報稅問題
: 這是我本行，老實說反而不複雜，誠實報稅就好。外國人申請ITIN就可以報稅。租金收入
: 繳30%稅。賣房capital gain最高需要繳30%稅。

其實一堆人都Refinance把Equity掏出來用，賣房的Capital Gain倒不需要太擔心。
自住的房子更不用愁，只要住2年以上，7年內賣掉不太用管Capital Gain; 每年都有
風聲，這條法令會被改掉，但還是沒被改。

: 4.投報率
: e.g. 付兩百買一千的房，之後1200賣掉。這例子裡你賺的是200最多，而不是1000。加州
: 賣房先扣除6% agent commission，然後剩下的錢付清貸款，外國人賣房還要再被預扣30%
: 給國稅局（避免你拿錢跑路）。考量到匯率及處理事情的心力，我不覺得是好的投資。

跟到好的Syndicator，這每年1萬2的租金，只是讓你cover一些營運費用，要賺錢還是
有困難的。

這些人賺的還是房價漲上去(Equity)! 我聽過的通常是買些狀況很差的Apartment
complex，投資人好好整頓後，加上前幾年景氣大好，通常5年後出售，
投資人都能賺上一筆。

但現在武漢病毒侵襲，Multi Family的前景不明，假如功課作不夠，滿容易血本無歸。

FYI，有興趣學房地產，多聽這個Podcast，我大部份知識也是從這學的
https://www.biggerpockets.com/podcast

以前通勤時間很長，開車就放來聽

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