宅地建物取引士資格試験 - 日本

眼看這禮拜馬上就要宅建試驗了，
閒著來貼篇宅建經驗文，其實本來一月就想貼了，
但一直很懶。總之心血來潮分享一下，
說不定對年末或明年的人有點幫助。
（手機排版請見諒）

自我介紹：學生、沒有相關背景、自學
準備期間是去年的9/10~10/20，
得點是40點，民法12、業法18、其他8、法令2。

=============================

考過後除了會被覺得是ちゃんとしてる大学生以外，
實際上目前對自己來說還沒啥價值。
（因為不動產業實在是耗時間耗心力的一份產業，會要打工的滿少）

但對社會人來說完全不一樣。
很多人都知道，不動產業界缺人缺到爆炸，
轉職率超高，休息超少加班超多。
特別是會中文的宅建士走到華人公司，
基本上走到哪被挖到哪。
（至少我聽到的是這樣，也還是有被問過幾次打工）

不過請不要站內信找我打工之類的，
雖然很窮也沒有打工，但最近在邁向其他目標，
而且學生也不能做專任，
文章中有內容錯誤或是意見，再麻煩站內信。

=============================

這篇文章的構成以：
「宅建概要」、「學習意見」兩部分構成，
後者有點主觀，所以建議有興趣再看看就好，
在考試內容上不會多說，
其實考過後真的除了權利關係以外都忘了，
會以思考的出發點為重。

=========================

０：【使用教材】
スタートライン民法総論.池田真朗
スタートライン債権法.池田真朗
スッキリとける宅建士 過去問 2019
（簡單翻過一遍即可）
スッキリとける宅建士 テキスト 2019
（注重於業法跟民法懶人包漫畫）
2019本試験をあてる TAC直前予想 宅建士
（考試前３天一天做一篇＋檢討）

前兩本小弟非常推薦，
在SNS或網路上看一些準備考法科大、
民法相關證照的人，都會很推薦這本書。
內容淺顯易懂，有很多實例，
本身就是設計給獨學的人的一本書，
用於建立法思考的邏輯。

——————————————————-

１：【宅建士是甚麼、可以幹嘛】

相信來日本的人都有注意到，
日本的宅建業（不動產）開的跟便利商店有得比。
這些不動產裡，每一間事務所，
都必須有２成以上的是宅建士（５人中１人）。

宅建試驗，
是每年日本受驗人數最多（約２０萬）的國家資格，
合格率大約15%上下，算是合格率滿高的資格。
而宅建士可以幹嘛，其實就是說明+製作契約。

（這個說法其實不正確，正確來說是在契約前說明物件的內容「３：重說」＋在製作完成的契約書上簽名表示「這份契約沒問題」。但相信有興趣考宅建的人不會因為這句話而搞混。）

——————————————————-

２：【為什麼需要宅建業法】

理由是因為要保護交易安全。
就像上述一樣，日本不動產市場非常大，
並且買房是許多人的人生大目標之一。
但由於金額非常高，如果出現紛爭時，
有時候可以直接毀掉一個人的人生。
所以為了保護社會弱者（維持地位平等），
才會有宅建業法這種特別法的存在。

要注意的是宅建業僅適用於：
幫他人代理、介紹的仲、媒介業務，
如果不動產業者自己身為當事者的話就不適用。

——————————————————-

３：【重要事項說明】

先說明一下，
重要事項說明書跟契約書的內容是不一樣的東西。
重要事項說明書的本意是：
「給買家聽完物件說明後，再決定要不要契約」

其實契約書本身的內容並不用說明，
就算會一起說明，但其實契約書部分不用是宅建士。
（不過實際上宅建都會講，然後都是同時進行。）

至於為什麼要在契約前說明重要事項
理由是為了防止紛爭，
讓買家知道自己的權利與限制等，
還有契約的特約條件、物件的概要。

——————————————————-


４：【宅建試驗內容】

全５０問。
權利關係：１４問、宅建業法：２０問
法令上的限制：８問、其他：８問
（廣告、稅法等３問＋數據等５問，可免除）
合格點大概在３５上下。

——————————————————-


５：【學習意見－權利關係】

很多人在準備宅建時認為權利關係很不重要，
甚至不從民法開始讀，直接從借地借家法開始讀。
但其實個人認為，民法在邏輯上非常重要…

理由很簡單，民法是私法中的基本法，
不管是借地借家法、宅建業法、
區分所有法還是登記法，民法都很重要。

只要讀好民法，很多問題都可以直接用常識來解決。
三不五時會有民法跟特別法參雜在一起的問題，
如果沒讀民法就有可能原地爆炸。

但民法範圍這麼大，甚麼部分才要讀？
基本上就是宅建教科書中的總則＋物權＋保證。

用一般邏輯思考可以知道，宅建業就是買賣租賃，
所以宅建試驗中不太會有債權讓渡、
相繼、贈與等等的問題。

會出來甚麼題目來說的話，就是以紛爭為主，
教科書上的判例都滿經典的，
像是絶対的構成、取消前後的第三者買賣。

『舉幾個經典判例來說』
買房租房簽約時候被騙，能不能解約、要求賠償

未成年者幫人代理簽約能不能取消
（看被代理人是誰）。

租房的時候需要保證人，
保證人以為同時還有別人才答應，
結果實際上根本沒別人，
那能不能跟房東說保證人不當了（不能）。

房屋內東西壞的時候修繕費是誰負擔？
住到一半房子被賣掉、
房東換人對方能不能趕走我？（看契約種類）

買房簽約了，還沒拿到鑰匙，房子就被燒掉，
我還要付錢？（以前要、現在不用）

——————————————————-

６：【學習意見－宅建業法】

宅建業法的內容真的是死背，如果知道上述：
「宅建業者是為啥存在、平常在幹嘛」
的前題下，就非常好抓出題的傾向。
並且站在宅建的角度來看，
也有很多問題可以用常識解決。
如：手付の保全
（手付=買賣>跟賃貸沒關>賃貸重說不會有）

其中出最多的就是重要事項說明
（因為這是宅建士的獨佔業務）。

對於要考宅建士的人問說：
「你要開一間不動產保證金要交多少」
「業者免許上要記載甚麼」
「新開開事務所要不要換國土免許」
不如問：「宅建士要幹甚麼」
（雖然全是出題內容，但前者會壓縮得沒幾題）

大方向就是：
業法是為了保護老百姓，所以會對業者說
「何々しなさい」「何々しちゃうとダメ」
對業者嚴苛、對老百姓寬待。

——————————————————-

７：【學習意見－法令上的限制、其他】

法令限制這部分我真的看了兩三次還看不懂，
專業術語真的太多，內容又太雜，
只拿２分，實在沒辦法給甚麼意見。

到現在只記得工廠附近不能有中小學校、
防火建築可以直接貼著人家蓋，
記憶力強的人這部分應該會很得意。

至於其他８問中的３問，可以直接用常識解決
只要把景品表示法、ローン的部分稍微看一下就好，
因為選項都是會有那種錯的很明顯、對的很明顯的。

其他５問是不動產業界近況，
這點有些教科書會直接統整一本小冊子，
個人覺得滿有用的，
只有在電車上稍微看一下粗線部分就記起來了。

但畢竟這５問可以花錢解決，
其實就真的就是沒啥意義、也沒鑑別度的東西。
懶得讀、記不起來可以直接報名講座申請免除。

——————————————————-

８：【出題傾向 權利關係】
以下完全是個人觀點

今年4/1民法改正，
對不動產實務上最大的改變大概是保證契約跟時效，
以及契約不適合責任，這理論跟改正前比變了很多，
還有賃貸借的敷金，但這其實只是明文化。

具體來說大概是
「極度額の定めのない個人の根保証契約は無効に」
時效變成：「１０年消滅、行使５年。」
危險負擔：契約後交鑰匙前房子燒掉了是誰的責任。
（改正前：買家>改正後：賣家。）

另外非本次改正的部分：
保證契約口頭無效，需要書類才成立。
民法６０５條の２跟借地借家１０、３１條
賃貸、転貸借的對抗關係。

「跟別人租屋，再偷偷租給別人」
或是
「禁止養寵物，偷偷養一條魚」
房東因為這樣要解約可不可以，這個也很重要。
法條上可以，但實際上不行。
（信頼関係破壊法理）

還會有一題判決文問題。
判決文問題完全就是閱讀測驗，
不過日本人的同學都覺得很難，因為言葉硬い。
但像是鑑み、免れない這種，
用中文都可以理解意思的詞彙，
我覺得這是台灣人的一個優勢。

不過要注意的是，有時候會有
「內容正確，但無法從判決文中讀出來」的選項，
如果選了就掉一分了，
所以單純以文章讀起來的內容來選很重要。

還有關於定期借家這點，只能給一個大方向：
民法是當事人平等關係上建立的，
但因為以前借主權利非常弱，民法改正到現在，
賃貸借基本上都完全在保護借主了。
所以借主變的超強（賃借権の物権化），
為了把這點修正才會有定期借家契約，
所以定期借家契約的大方向是在保護房東。

最後就是，真的不要因為省錢買舊年度二手書，
特別是今年民法大改正，所以買二手讀錯會很雷。

以上。

-----
Sent from JPTT on my iPhone

--