買房除了頭期款還要準備什麼？
很多人以為存夠頭期款就能買房，但其實還有一堆隱藏費用，合計大約是房價的 5%～8%：
| 費用項目 | 估算金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 房價的 20～30% | 依購屋身分與貸款成數而定 |
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6% | 買方負擔，通常數萬元 |
| 印花稅 | 公契價格 × 0.1% | 金額不大，約數百至數千元 |
| 代書費 | 1.5 ~ 3 萬 | 含過戶、設定抵押權登記 |
| 地政規費 | 約房價 0.1% | 登記規費 + 書狀費 |
| 仲介費（買方） | 成交價 1～2% | 預售屋直接向建商買則無 |
| 火險地震險 | 2,000 ~ 5,000 元/年 | 銀行房貸強制要求投保 |
| 裝潢費 | 30 ~ 150 萬以上 | 新屋輕裝潢較省，中古屋翻新費用較高 |
| 家電家具 | 10 ~ 50 萬 | 冷氣、冰箱、洗衣機、沙發等基本配備 |
以 1,000 萬的房子為例，除了頭期款 200 萬，額外費用大約還要 50～80 萬，總共需準備 250～280 萬。
頭期款要準備幾成？
依購屋身分與央行信用管制規定，貸款成數上限不同：
| 購屋身分 | 最高貸款成數 | 自備款比例 | 1,000 萬房價需準備 |
|---|---|---|---|
| 首購族 | 8 成 | 至少 2 成 | 200 萬 |
| 第二戶 | 7 成 | 至少 3 成 | 300 萬 |
| 第三戶以上 | 6 成 | 至少 4 成 | 400 萬 |
| 豪宅（總價逾一定金額） | 4 成 | 至少 6 成 | 600 萬 |
建議實際準備比最低成數多 5～10%，作為議價空間和緩衝。銀行鑑價不一定等於成交價，如果鑑價偏低，貸款金額會減少，自備款就要再補上差額。
不同房價需要準備多少錢？快速對照表
以下估算包含頭期款 + 契稅印花等稅費（約房價 1%）+ 代書仲介（約房價 1.5%）+ 基本裝潢家電（約 50 萬）：
| 房價 | 首購（自備 2 成） | 一般（自備 3 成） |
|---|---|---|
| 800 萬 | 頭期 160 萬 + 雜費約 70 萬 ≈ 230 萬 | 頭期 240 萬 + 雜費約 70 萬 ≈ 310 萬 |
| 1,000 萬 | 頭期 200 萬 + 雜費約 75 萬 ≈ 275 萬 | 頭期 300 萬 + 雜費約 75 萬 ≈ 375 萬 |
| 1,500 萬 | 頭期 300 萬 + 雜費約 88 萬 ≈ 388 萬 | 頭期 450 萬 + 雜費約 88 萬 ≈ 538 萬 |
| 2,000 萬 | 頭期 400 萬 + 雜費約 100 萬 ≈ 500 萬 | 頭期 600 萬 + 雜費約 100 萬 ≈ 700 萬 |
以上為概估，實際金額依房屋類型、屋齡、裝潢需求而異。建議用上方試算工具輸入你的條件，算出更精確的數字。
2026 首購族的完整購屋預算表
以台北市 1,500 萬房屋、首購貸款 8 成為例，拆解每一筆實際需要支出的費用：
| 費用項目 | 金額 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 300 萬 | 房價 1,500 萬 × 20% |
| 契稅 | 約 9 萬 | 房屋評定現值（約 150 萬）× 6% |
| 印花稅 | 約 0.15 萬 | 公契價格 × 0.1% |
| 代書費 | 約 2.5 萬 | 過戶登記 + 抵押權設定，行情約 1.5～3 萬 |
| 仲介費（買方） | 約 15 萬 | 成交價 × 1%（中古屋，預售屋無此項） |
| 地政規費 | 約 1.5 萬 | 登記規費 + 書狀費，約房價 0.1% |
| 火險地震險 | 約 0.3 萬 | 第一年投保，後續每年續保 |
| 裝潢費 | 約 80 萬 | 新成屋輕裝潢估算，中古屋翻新可能更高 |
| 總計 | 約 408 萬 | 頭期款 + 所有額外費用 |
也就是說，買 1,500 萬的房子，實際要準備的現金不是 300 萬，而是接近 410 萬。額外費用佔房價約 7.2%。
各項費用補充說明：
- 契稅是按「房屋評定現值」計算，不是成交價。台北市新大樓評定現值通常是成交價的 8%～15%
- 代書費包含簽約、用印、完稅、過戶、設定等流程，通常是一條龍服務
- 仲介費若是向建商買預售屋或新成屋，通常不需要付買方仲介費
- 裝潢費變動最大，毛胚屋可能需要 150 萬以上，新成屋含基本配備可能只需 30～50 萬
存頭期款的加速策略
對首購族來說，存頭期款往往是最大的挑戰。以下 5 種策略可以幫助你更快達成目標：
1. 定期定額 ETF 強迫儲蓄
每月固定投入 2～3 萬元到市場型 ETF（如 0050、006208），透過定期定額養成紀律。以年化報酬 6%～8% 估算：
- 每月存 3 萬，5 年後約 210～220 萬（含報酬）
- 比純存銀行定存（年利率約 1.5%）多出 15～25 萬
風險提醒： 股市有波動，如果預計 2～3 年內就要買房，建議改用定存或高利活存，避免短期虧損影響購屋計畫。
2. 善用新青安降低自備比例
新青安貸款最高可貸 1,000 萬元、8 成，搭配寬限期前 5 年只繳利息，大幅降低初期資金壓力。等於用更少的頭期款就能上車。
風險提醒： 寬限期結束後月付金會大幅增加，務必提前規劃。新青安預計 2026 年 7 月截止。
3. 家人贈與善用免稅額
父母每人每年可贈與子女 244 萬元免稅（2024 年起調整）。夫妻雙方父母合計每年可免稅贈與 976 萬元（4 人 × 244 萬）。分年贈與 2～3 年即可湊齊頭期款。
風險提醒： 需保留匯款紀錄以備國稅局查核。大額贈與建議先諮詢會計師。
4. 先買小再換大
如果目標區域房價太高，可考慮先從低總價小宅或套房入手（總價 500～800 萬），累積房產和信用紀錄，3～5 年後增值賣出，再換購理想房型。
風險提醒： 短期房市下跌可能導致虧損。小宅轉手性不一定好，需選在交通便利、租客需求高的地段。第二次購屋貸款成數會降低（最高 7 成）。
5. 考慮重劃區或蛋白區
蛋黃區房價高不可攀，但重劃區或蛋白區往往只要 6～7 折的價格，且新建案多、環境新穎。例如：
- 台北市中心 vs 林口、三峽、淡水：價差可達 50%～60%
- 台中市中心 vs 烏日、太平、大里：價差約 30%～40%
風險提醒： 重劃區初期生活機能可能不足，通勤時間成本也要算進去。建議選擇有捷運或快速道路連結的區域。
月收入多少才能買房？
銀行審核房貸時，通常要求月還款金額不超過月收入的 1/3（部分銀行放寬到 40%）。以五大銀行新承作房貸利率 2.327%、貸款 30 年估算：
| 房價 | 貸款 8 成 | 月還款 | 最低月收入（1/3） |
|---|---|---|---|
| 800 萬 | 640 萬 | 約 24,900 元 | 約 74,700 元 |
| 1,000 萬 | 800 萬 | 約 31,100 元 | 約 93,300 元 |
| 1,500 萬 | 1,200 萬 | 約 46,700 元 | 約 140,000 元 |
| 2,000 萬 | 1,600 萬 | 約 62,200 元 | 約 186,600 元 |
雙薪家庭可以合計收入來評估。例如夫妻月收入合計 10 萬元，以 1/3 原則來算，每月可負擔約 33,000 元房貸，大約可以買到 1,000～1,100 萬的房子。
提醒：除了房貸，還要預留管理費、房屋稅、地價稅等持有成本，建議月還款控制在月收入 25%～30% 會比較舒適。
新青安貸款 2026 年 7 月截止
新青安貸款（新青年安心成家購屋優惠貸款）是目前首購族最重要的優惠房貸方案，預計 2026 年 7 月 31 日截止收件：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 申請資格 | 年滿 18 歲，本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅 |
| 貸款額度 | 最高 1,000 萬元 |
| 貸款年限 | 最長 40 年（含寬限期最長 5 年） |
| 前 2 年利率 | 約 1.775%（一段式機動） |
| 第 3 年起利率 | 回歸原始利率約 2.185% |
| 可搭配 | 財政部自購住宅貸款利息補貼 |
注意事項：
- 新青安 2.0 版如延續，條件可能趨嚴（如限縮額度、加強審核轉售限制）
- 目前仍在受理期間，符合資格的首購族建議盡快申請
- 寬限期內只繳利息不繳本金，但寬限期結束後月付金額會大幅增加，務必事先試算
首購族 vs 換屋族費用比較
首購和換屋的購屋成本差異不小：
| 比較項目 | 首購族 | 換屋族 |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 最高 8 成 | 第二戶最高 7 成 |
| 利率優惠 | 新青安 1.775%（前 2 年） | 一般房貸約 2.327% |
| 契稅 | 6%（買方付） | 6%（買方付） |
| 土地增值稅 | 無（買方不付） | 賣舊屋時需繳納（可申請自用優惠 10%） |
| 房地合一稅 | 無 | 賣舊屋獲利需繳（持有超過 10 年稅率 15%） |
| 仲介費 | 買方 1～2% | 買方 1～2% + 賣方 3～4% |
| 重購退稅 | 不適用 | 符合條件可退還土增稅與房地合一稅 |
換屋族最大的優勢是可以用賣舊屋的資金支付新屋頭期款，但要注意先買後賣和先賣後買的資金調度風險。如果兩筆交易時間差太大，可能需要短期周轉資金。
預售屋和中古屋的費用差多少？
| 項目 | 預售屋 | 中古屋 |
|---|---|---|
| 頭期款繳法 | 分期繳（訂金 + 簽約 + 開工 + 工程期款，合計約 10～15%） | 簽約後一次付清自備款 |
| 交屋款 | 約房價 5% | 無 |
| 契稅 | 較低（新屋評定現值低） | 較高（依屋齡而定） |
| 仲介費 | 無（直接向建商買） | 買方 1～2% |
| 裝潢費 | 較少（新屋可能含基本配備） | 通常較多（翻新、水電管線更換） |
| 資金壓力 | 較小（頭期可分 2～3 年繳） | 較大（需一次備齊） |
| 風險 | 建商倒閉、完工品質落差 | 屋況問題（漏水、壁癌） |
預售屋的最大優勢是頭期款可以分期，資金壓力較小；中古屋的優勢是可以實際看屋況、立即入住，且同地段通常單價較低。
買房前的信用準備
銀行核貸不只看收入，信用紀錄也是關鍵。信用狀況不佳可能導致貸款成數降低或利率加碼：
提前 6 個月做好這些準備：
- 查詢聯徵紀錄：到財團法人金融聯合徵信中心申請個人信用報告（每年免費 1 次），確認沒有異常
- 避免信用瑕疵：信用卡帳單務必準時全額繳清，不要只繳最低應繳
- 不要新增貸款：申請房貸前 3～6 個月避免新辦信用卡、信貸或車貸，以免影響負債比
- 維持穩定收入證明：薪轉帳戶保持固定入帳紀錄，避免頻繁換工作
- 降低信用使用率：信用卡額度使用率建議控制在 30% 以下
信用分數對房貸的影響：
| 信用評分 | 貸款成數 | 利率影響 |
|---|---|---|
| 良好（700 分以上） | 較容易取得 8 成 | 可爭取較低利率 |
| 普通（600～700 分） | 約 7～8 成 | 標準利率 |
| 偏低（600 分以下） | 可能僅核貸 6～7 成 | 利率可能加碼 0.1～0.3% |
聯徵分數沒有及格線，但分數越高，銀行核貸條件越好。建議在看房之前就先整理好自己的信用狀態。