什麼是房地合一稅?
房地合一稅是針對「出售房屋和土地所賺的錢」課徵的所得稅。在 2016 年以前,賣房子的獲利是用「舊制」課稅(房屋和土地分開計算),計算複雜且容易避稅。2016 年起實施房地合一稅 1.0,2021 年 7 月再升級為房地合一稅 2.0,加重了短期炒房的稅率。
簡單理解: 賣房賺的錢 × 稅率 = 你要繳的房地合一稅
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 課稅標的 | 出售房屋 + 土地的「合一」獲利 |
| 適用對象 | 2016/1/1 以後取得的房地產(舊制以取得日判斷) |
| 申報時間 | 完成產權移轉登記之次日起 30 天內 |
| 申報方式 | 向戶籍所在地國稅局申報,或線上申報 |
房地合一稅 2.0 稅率表
2021 年 7 月 1 日起適用的稅率(目前仍然有效):
境內個人
| 持有期間 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期交易重稅 |
| 超過 2 年,未滿 5 年 | 35% | |
| 超過 5 年,未滿 10 年 | 20% | |
| 超過 10 年 | 15% | 長期持有優惠 |
境內法人
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年,未滿 5 年 | 35% |
| 超過 5 年 | 20%(併入營所稅) |
境外個人與法人
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年 | 35% |
房地合一稅 2.0 的最大改變是把 45% 重稅的持有門檻從 1 年延長到 2 年,同時新增「超過 5 年但未滿 10 年」的 20% 級距。
自用住宅優惠怎麼申請?
如果你賣的是自用住宅,可以享有非常大的稅務優惠:
| 優惠項目 | 內容 |
|---|---|
| 免稅額 | 課稅所得 400 萬元以內免稅 |
| 優惠稅率 | 超過 400 萬的部分適用 10%(而非一般稅率) |
| 適用條件 | 見下方說明 |
自用住宅優惠條件(全部都要符合):
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍
- 持有並居住連續滿 6 年
- 交易前 6 年內未曾出租、供營業或執行業務使用
- 個人與其配偶及未成年子女在交易前 6 年內,未曾適用過本優惠(6 年 1 次)
自用住宅節稅範例:
假設你持有自住滿 6 年,賣房獲利 800 萬元:
| 計算項目 | 一般稅率(持有 6 年,稅率 20%) | 自用住宅優惠 |
|---|---|---|
| 課稅所得 | 800 萬 | 800 萬 |
| 免稅額 | 0 | 400 萬 |
| 應稅所得 | 800 萬 | 400 萬 |
| 稅率 | 20% | 10% |
| 應繳稅額 | 160 萬 | 40 萬 |
| 差額 | — | 省 120 萬 |
房地合一稅怎麼計算?
計算公式:
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
應繳稅額 = 課稅所得 × 適用稅率
各項目說明:
| 項目 | 可扣除的範圍 |
|---|---|
| 取得成本 | 購屋價金 + 契稅 + 印花稅 + 代書費 + 規費 |
| 相關費用 | 仲介費、廣告費、搬運費、清潔費(需有憑證) |
| 改良支出 | 裝修費用(需有合法發票或收據) |
| 土地漲價總數額 | 已繳的土地增值稅對應的土地漲價數額 |
計算範例:
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 成交價 | 1,500 萬 |
| 取得成本(含購入價、契稅、代書費) | 1,000 萬 |
| 相關費用(仲介費、裝修) | 100 萬 |
| 土地漲價總數額 | 50 萬 |
| 課稅所得 | 350 萬 |
| 持有 3 年,稅率 35% | — |
| 應繳稅額 | 122.5 萬 |
新舊制怎麼判斷?
不是所有賣房都適用房地合一稅,要看你的房子是什麼時候取得的:
| 取得時間 | 適用制度 | 課稅方式 |
|---|---|---|
| 2014/1/2 以前取得 | 舊制 | 房屋:財產交易所得併入綜所稅;土地:只繳土增稅 |
| 2014/1/2~2015/12/31 取得 | 房地合一 1.0 | 分離課稅,稅率與 2.0 不同 |
| 2016/1/1 以後取得 | 房地合一 2.0 | 分離課稅,2021/7/1 起適用新稅率 |
判斷基準是「取得日」而非「出售日」。取得日以產權移轉登記日為準。
申報期限與流程
房地合一稅跟一般的 5 月報稅不同,是在交易完成後獨立申報:
申報期限: 完成所有權移轉登記之次日起 30 天內
逾期罰則:
| 情況 | 罰則 |
|---|---|
| 逾期未申報 | 按應納稅額處 3 倍以下罰鍰 |
| 逾期申報但有繳稅 | 按應納稅額處 2 倍以下罰鍰 |
| 短漏報所得 | 按短漏報稅額處 2 倍以下罰鍰 |
申報流程:
- 準備文件:買賣契約書、取得成本證明、費用單據、土增稅繳款收據
- 計算課稅所得:成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
- 填寫申報書:到國稅局網站下載或臨櫃索取「個人房屋土地交易所得稅申報書」
- 線上或臨櫃申報:透過財政部報稅系統線上申報,或攜帶文件到戶籍所在地國稅局辦理
- 繳稅:收到核定通知後繳稅(可臨櫃、ATM、信用卡、行動支付)
常見的節稅策略
合法節稅方式:
- 保留所有費用單據:裝修發票、仲介費收據、代書費等,都能從獲利中扣除
- 善用自用住宅優惠:符合條件就用,400 萬免稅 + 10% 稅率省很大
- 長期持有:持有超過 10 年稅率只有 15%,時間是最好的節稅工具
- 換屋重購退稅:賣舊買新或買新賣舊,符合條件可申請退還或扣抵已繳稅款
- 善用土地漲價總數額扣除:確保土增稅的計算正確,可以減少房地合一稅的課稅基礎
換屋重購退稅條件:
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 時間限制 | 出售前後 2 年內重購 |
| 用途 | 新舊房屋皆為自住 |
| 設籍 | 個人或配偶、直系親屬設籍 |
| 退稅上限 | 新屋價格 ≥ 舊屋價格 → 全額退稅 |
| 5 年限制 | 重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉 |
常見問題
繼承或受贈的房子賣掉要繳房地合一稅嗎?
要,但計算方式不同。繼承或受贈取得的房屋,取得成本以「繼承或受贈時的房屋評定現值 + 公告土地現值」計算(通常遠低於市價)。持有期間則可以合併計算被繼承人或贈與人的持有時間。例如父親持有 8 年後過世,你繼承後持有 3 年再出售,持有期間算 11 年,適用 15% 稅率。
賣房虧錢也要申報嗎?
要。不管賺賠都必須在 30 天內申報。如果是虧損,雖然不用繳稅,但申報後的虧損可以在 3 年內用來抵減其他房地交易的獲利。
預售屋換約要繳房地合一稅嗎?
2021 年 7 月 1 日起,預售屋在取得產權前的「換約轉讓」也納入房地合一稅的課稅範圍。持有期間從簽訂預售合約起算,獲利的計算方式與一般交易相同。
共有房屋出售,房地合一稅怎麼算?
各共有人按持分比例分別計算各自的課稅所得,各自適用對應的稅率,各自申報。例如你持有 1/2,你的課稅所得就是總獲利的 1/2。