房屋稅怎麼算？
房屋稅 = 房屋評定現值 × 稅率
每年 5 月開徵，課稅期間為前一年 7 月 1 日到當年 6 月 30 日。
房屋稅率是多少？
自住用（全國 3 戶以內）
- 稅率：1.2%
囤房稅 2.0（2024 年 7 月起）
非自住住家用房屋採全國歸戶、差別稅率：
| 持有戶數 | 稅率 |
|---|---|
| 自住（3 戶內） | 1.2% |
| 非自住 1 戶 | 2% ~ 3.6% |
| 非自住 2 戶 | 2.4% ~ 4.2% |
| 非自住 3 戶以上 | 3.6% ~ 4.8% |
各縣市可在範圍內自訂稅率。
其他用途
| 用途 | 稅率 |
|---|---|
| 營業用 | 3% ~ 5% |
| 私人醫院、診所 | 3% ~ 5% |
| 人民團體非營業 | 1.5% ~ 2.5% |
什麼是房屋評定現值？
房屋評定現值 ≠ 市價，通常遠低於市價。計算公式：
標準單價 × 面積 × 折舊率 × 地段率
可以在每年 5 月收到的房屋稅單上查到，或到各縣市稅捐處網站查詢。
自住優惠怎麼申請？
- 本人、配偶或直系親屬實際居住
- 已辦理戶籍登記
- 全國合計 3 戶以內 享自住稅率 1.2%
- 向房屋所在地稅捐處申請
新屋和舊屋稅差多少？
新屋的房屋評定現值較高（標準單價高、折舊少），稅額會明顯高於屋齡 20 年以上的中古屋。通常：
- 新大樓（40 坪）：每年約 1 ~ 3 萬
- 中古公寓（30 坪）：每年約 2,000 ~ 5,000
房屋稅可以節稅嗎？
- 自住用房屋適用最低稅率 1.2%
- 設籍是關鍵，一定要有人設戶籍
- 出租、空置的房屋會被課較高稅率
地價稅怎麼算？
買房後除了房屋稅，每年還要繳地價稅，兩者合稱持有稅。地價稅每年 11 月開徵，課稅期間為當年 1 月 1 日至 12 月 31 日。
計算公式：地價稅 = 申報地價 × 稅率
一般用地（累進稅率）
| 課稅地價級距 | 稅率 |
|---|---|
| 未超過累進起點地價 | 10‰ |
| 超過累進起點 1 倍以內 | 15‰ |
| 超過累進起點 2 倍以內 | 25‰ |
| 超過累進起點 3 倍以內 | 35‰ |
| 超過累進起點 4 倍以內 | 45‰ |
| 超過累進起點 4 倍以上 | 55‰ |
自用住宅優惠稅率：2‰
自用住宅用地享有 2‰ 的優惠稅率，和一般用地基本稅率 10‰ 相比差了 5 倍！適用條件：
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地設有戶籍
- 都市土地面積不超過 300 平方公尺（約 90.75 坪）
- 非都市土地面積不超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）
- 土地上無出租或營業使用
- 本人、配偶、未成年受扶養親屬以 一處為限
2026 年公告地價已調整，台北市上漲約 3.9%，代表即使稅率不變，地價稅金額也會隨之增加。建議確認自己是否已申請自用住宅優惠稅率，每年可省下不少稅金。
2026 年各縣市囤房稅率比較
囤房稅 2.0 自 2024 年 7 月起實施，各縣市可在法定範圍內自訂非自住住家用房屋稅率。以下為六都最新稅率設定：
| 縣市 | 非自住 1 戶 | 非自住 2 戶 | 非自住 3 戶以上 | 特色 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 3.6% | 4.2% | 4.8% | 率先實施最高稅率 |
| 新北市 | 2.6% | 3.2% | 4.6% | 依區域分級 |
| 桃園市 | 2.4% | 3.0% | 4.2% | 採中間稅率 |
| 台中市 | 2.4% | 3.0% | 4.2% | 採中間稅率 |
| 台南市 | 2.4% | 3.0% | 3.8% | 稅率相對較低 |
| 高雄市 | 2.6% | 3.2% | 4.2% | 與新北接近 |
16 類特定房屋可免課囤房稅：
包含出租且申報租賃所得達租金標準的住宅（稅率可降至 1.5%～2.4%）、繼承取得共有且持分小的房屋、符合社會住宅政策的房屋、建商待銷售房屋（2 年內適用較低稅率）等。詳細 16 類排除項目可至財政部網站查詢。
申報提醒： 房屋如有使用情形變更（如自住改出租、空置等），應於每年 3 月 22 日前（2026 年因 3/22 為假日，延至 3/23）向稅捐處申報，以免被按較高稅率課徵。
房屋稅繳納時間與方式
房屋稅每年 5 月 1 日開徵，繳納期限為 5/1 ~ 5/31。逾期繳納每超過 2 天加徵 1% 滯納金，最高加徵 15%（超過 30 天），之後移送強制執行。
繳費方式一覽
| 方式 | 說明 |
|---|---|
| 超商代收 | 稅額 3 萬元以下可至四大超商繳納，免手續費 |
| ATM 轉帳 | 使用金融卡或信用卡，輸入銷帳編號繳納 |
| 信用卡 | 至各銀行網站或便利商店多媒體機繳納 |
| 行動支付 | 台灣 Pay、LINE Pay、街口支付等均可 |
| 臨櫃繳納 | 至代收銀行或稅捐處持稅單繳納 |
| 轉帳代繳 | 可向銀行申請約定帳戶自動扣款 |
信用卡分期優惠
部分銀行提供房屋稅分期零利率方案（每年方案不同，以銀行公告為準）：
- 中國信託：3 期零利率
- 國泰世華：3 期零利率
- 台新銀行：3 期零利率
- 玉山銀行：3 期零利率
- 富邦銀行：3 期零利率
提醒：信用卡繳稅不累計回饋（依各銀行規定），建議先確認是否有額外回饋或手續費。
新屋 vs 中古屋房屋稅實際金額範例
很多人買新房後收到第一張稅單會嚇一跳，因為新屋和中古屋的房屋稅差距非常大。以台北市為例：
案例一：台北市 40 坪新大樓（屋齡 2 年）
- 構造：鋼骨鋼筋混凝土（SRC）
- 標準單價高、折舊極少、地段率高
- 房屋評定現值約 200 萬元
- 自住稅率 1.2%
- 年繳房屋稅 = 200 萬 × 1.2% = 24,000 元
案例二：台北市 30 坪 30 年公寓（屋齡 30 年）
- 構造：加強磚造
- 標準單價低、折舊率高、地段率中等
- 房屋評定現值約 30 萬元
- 自住稅率 1.2%
- 年繳房屋稅 = 30 萬 × 1.2% = 3,600 元
差距原因分析
兩者差距約 7 倍（24,000 vs 3,600），主要原因有三：
- 標準單價：SRC 結構的標準單價是加強磚造的 2～3 倍
- 折舊率：新屋幾乎沒有折舊，30 年老屋已累積大量折舊（每年折舊約 1%～2%）
- 地段率：新大樓通常位於地段率較高的區域
買新屋前建議先向建商或代銷確認房屋評定現值，提前了解每年的持有成本。
怎麼查自己的房屋評定現值？
房屋評定現值是計算房屋稅的關鍵數字，有以下幾種查詢方式：
1. 房屋稅稅單
每年 5 月收到的房屋稅繳款書上會清楚載明房屋評定現值、適用稅率和應繳稅額。
2. 各縣市稅捐處網站
持自然人憑證或健保卡至各縣市稅捐處網站線上查詢，可查到名下所有房屋的評定現值。
3. 親自臨櫃
攜帶身分證至房屋所在地的稅捐處，可申請「房屋稅籍證明書」，上面有完整的評定現值資訊。
評定現值計算方式
房屋評定現值 = 標準單價 × 面積 × 折舊率 × 地段率
| 組成項目 | 說明 |
|---|---|
| 標準單價 | 依構造材料（鋼骨、鋼筋混凝土、磚造等）和用途分等級 |
| 面積 | 房屋的核定面積（含主建物、附屬建物） |
| 折舊率 | 每年依構造別遞減 1%～2%，最低殘值為 30%～40% |
| 地段率 | 依房屋所在地段繁榮程度調整，台北市中心可達 300%～340% |
注意：地段率每 3 年調整一次（各縣市不同），調整年度的房屋稅可能會因地段率上調而增加，即使房屋本身沒有變動。