常見租屋糾紛有哪些？
根據內政部統計，台灣最常見的租屋糾紛類型如下：
| 糾紛類型 | 常見情境 | 涉及法條 |
|---|---|---|
| 押金不退 | 退租後房東藉故扣押金 | 民法第 450、454 條 |
| 修繕責任 | 東西壞了房東不修 | 民法第 429、430 條 |
| 提前解約 | 房東或房客中途要解約 | 租賃住宅市場條例第 11 條 |
| 任意漲租 | 租約中途要求漲房租 | 民法第 442 條 |
| 強制搬遷 | 房東要求立刻搬走 | 民法第 440、450 條 |
| 斷水斷電 | 房東以此手段逼迫搬離 | 刑法第 304 條（強制罪） |
| 違規使用 | 房客違約轉租或變更用途 | 民法第 443 條 |
| 房屋瑕疵 | 漏水、壁癌等影響居住品質 | 民法第 424 條 |
資料來源：內政部不動產資訊平台、租賃住宅市場發展及管理條例
房東不退押金怎麼辦？
押金不退是最常見的租屋糾紛。依法，押金上限為兩個月租金，退租時房東應返還押金，但可扣除以下項目：
房東可以合法扣除的項目
- 積欠的租金
- 水電瓦斯費未繳部分
- 因房客故意或過失造成的損壞修繕費（需提出估價單）
- 清潔費（租約有約定且合理的情況）
房東不能扣的項目
- 正常使用的自然耗損 — 牆壁釘痕、地板輕微磨損
- 交屋時已存在的問題 — 入住前就壞的設備
- 折舊 — 家電用舊了不能扣錢
追回押金的步驟
| 步驟 | 做法 | 說明 |
|---|---|---|
| 1. 溝通 | 先和房東好好談 | 釐清扣款理由，能協商最好 |
| 2. 存證信函 | 限期 14 天返還押金 | 正式書面催告，保留證據 |
| 3. 調解 | 向公所調解委員會聲請 | 免費，調解成立等同判決 |
| 4. 小額訴訟 | 押金 50 萬以下可提小額訴訟 | 費用低、速度快、可自己打 |
| 5. 強制執行 | 取得判決後聲請執行 | 法院強制從房東帳戶扣款 |
關鍵證據： 入住時的交屋照片、退租時的現場照片、租約、繳費紀錄、溝通紀錄。
房東要求提前搬走合法嗎？
定期租約
在租約期限內，房東原則上不能要求房客提前搬走，除非有以下法定事由：
| 房東可提前終止的情形 | 法律依據 |
|---|---|
| 房客積欠租金達 2 個月 且經催告仍不繳 | 民法第 440 條 |
| 房客違約轉租給第三人 | 民法第 443 條 |
| 房客違反租約重要約定且不改善 | 租賃條例第 10 條 |
| 房屋需要重大修繕或都市更新 | 租賃條例第 10 條 |
不定期租約
不定期租約（租期屆滿未續約但繼續居住）房東要終止，必須提前通知：
- 月租：至少提前 1 個月 通知
- 年租：至少提前 3 個月 通知
房東違法趕人怎麼辦？
如果房東在沒有法定事由的情況下要求搬走：
- 你有權拒絕 — 租約仍然有效
- 寄存證信函 — 表明你不同意提前解約
- 蒐集證據 — 錄音、截圖房東的威脅或騷擾
- 聲請調解 — 透過調解確認雙方權利義務
租約中途漲租合法嗎？
定期租約期間
不合法。 在租約存續期間，房東不能片面調漲租金。租金金額在簽約時就已經確定，雙方都要遵守。
租約到期續約時
租約到期時，房東可以提出調漲租金作為續約條件。如果你不同意新租金，可以選擇不續約。
遇到中途漲租怎麼辦？
| 步驟 | 做法 |
|---|---|
| 1. 確認租約 | 看契約裡有沒有調漲條款 |
| 2. 書面拒絕 | 以存證信函告知不同意漲租 |
| 3. 繼續繳原租金 | 依原租約金額繳納（保留匯款紀錄） |
| 4. 必要時調解 | 如房東刁難可聲請調解 |
房東不修東西怎麼辦？
修繕責任的法律規定
依民法第 429 條，出租人（房東）有義務維持租賃物適合使用的狀態。也就是說，房屋本身及其附屬設備的維修，原則上是房東的責任。
| 項目 | 誰負責 | 說明 |
|---|---|---|
| 屋頂漏水 | 房東 | 房屋結構問題 |
| 水管堵塞 | 房東 | 管線老舊 |
| 冷氣故障（房東提供） | 房東 | 附屬設備 |
| 燈泡更換 | 房客 | 消耗品 |
| 房客自己弄壞的 | 房客 | 房客過失 |
| 牆壁壁癌 | 房東 | 房屋結構問題 |
房東不修怎麼處理？
根據民法第 430 條，如果房東經通知後在相當期限內不修繕：
- 催告修繕 — 以存證信函通知房東限期修繕
- 自行修繕 — 自己花錢修，再從租金中扣除
- 終止租約 — 瑕疵嚴重到無法居住時，可終止租約
重點： 一定要先書面催告，留下「已通知房東」的證據，不能直接自己修了就扣租金。
房東斷水斷電是犯罪嗎？
是的，斷水斷電是違法行為。
即使房客積欠租金或違約，房東都不能自行斷水斷電或更換門鎖。這些行為可能構成：
| 行為 | 可能觸犯的法律 | 刑責 |
|---|---|---|
| 斷水斷電 | 刑法第 304 條強制罪 | 3 年以下有期徒刑 |
| 更換門鎖 | 刑法第 304 條強制罪 | 3 年以下有期徒刑 |
| 擅自進入 | 刑法第 306 條侵入住宅罪 | 1 年以下有期徒刑 |
| 丟棄房客物品 | 刑法第 354 條毀損罪 | 2 年以下有期徒刑 |
遇到斷水斷電，應蒐集證據（拍照錄影）、直接報警、寄存證信函要求恢復，必要時提出強制罪刑事告訴並附帶民事求償。
租屋糾紛處理 SOP
| 階段 | 步驟 | 時間 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 第一階段 | 直接和房東溝通協商 | 1-2 週 | 免費 |
| 第二階段 | 寄存證信函正式催告 | 1 週 | 約 80 元 |
| 第三階段 | 向公所調解委員會聲請調解 | 2-4 週 | 免費 |
| 第四階段 | 小額訴訟或簡易訴訟 | 1-3 個月 | 依金額而定 |
| 第五階段 | 聲請強制執行 | 2-4 週 | 依金額而定 |
常見問題 FAQ
Q1：房客提前解約要賠多少？
依《租賃住宅市場發展及管理條例》，房客提前解約須至少提前 30 天 通知房東，並支付最多不超過 1 個月租金 的違約金。租約約定超過此金額的條款無效。
Q2：房東可以不經同意進入出租屋嗎？
不行。 即使房子是房東的，出租後使用權在房客。房東未經同意進入可能構成侵入住宅罪。但如果發生緊急狀況（火災、漏水危及公共安全），房東可以緊急進入。
Q3：口頭租約有法律效力嗎？
有。租賃契約不一定要書面才成立，口頭約定也有效力。但口頭約定在發生糾紛時舉證困難，強烈建議一定要簽書面租約，最好使用內政部公版的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
延伸閱讀
- 租屋押金不退怎麼辦？ — 押金追回完整流程
- 租賃契約注意事項 — 簽約前必看重點
- 房東修繕責任 — 誰該負責修東西
- 存證信函怎麼寫？ — 格式範例與寄送方式
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