房地合一稅是什麼？
房地合一稅是出售房地產（房屋 + 土地）時，針對交易所得（賣價 − 買價 − 費用）課徵的所得稅。2016 年 1 月 1 日起實施，2021 年 7 月 1 日起適用 2.0 新制。
資料來源：財政部房地合一稅專區
房地合一稅的稅率是多少？
個人（境內居住者）
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
自住優惠（6 年條款）
符合自住條件且持有並設籍滿 6 年：
- 課稅所得 400 萬以下免稅
- 超過 400 萬部分按 10% 課稅
自住條件：本人、配偶或未成年子女設籍，且無出租、營業使用。
房地合一稅怎麼計算？
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
應繳稅額 = 課稅所得 × 適用稅率
可扣除的費用有哪些？
- 仲介費
- 代書費、規費
- 裝修費用（需有發票或收據）
- 房貸利息（不可扣除）
若無法提供費用證明，可按成交價的 3% 計算（上限 30 萬元）。
什麼時候要申報房地合一稅？
所有權移轉登記日（過戶日）次日起 30 日內，向戶籍所在地國稅局申報。
即使賣屋虧損（無獲利），仍然要申報。虧損可以在 3 年內用來抵減未來的房地交易所得。
繼承或贈與取得的房屋怎麼算？
- 繼承取得：持有期間可合併計算（被繼承人持有期間 + 繼承人持有期間）
- 贈與取得：持有期間從受贈日起算，取得成本以贈與時的公告現值計算
預售屋也要課房地合一稅嗎？
是的。2021 年 7 月 1 日起，預售屋換約轉讓也納入房地合一稅，持有期間從原始簽約日起算。
如何合法節稅？
- 持有超過 5 年再賣：稅率從 35% 降到 20%
- 善用自住優惠：設籍滿 6 年，400 萬以下免稅
- 保留裝修單據：增加可扣除費用
- 善用虧損扣抵：3 年內可抵減其他房地交易所得
新青安貸款的房子賣掉要注意什麼？
2023 年起推出的「新青年安心成家貸款」（新青安）提供優惠利率，但與房地合一稅有以下關聯：
新青安基本條件：
- 自住使用、設戶籍
- 貸款期間最長 40 年、寬限期最長 5 年
- 優惠利率（約 1.775%）
出售時的稅務影響：
| 情境 | 房地合一稅 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 持有未滿 2 年就賣 | 45% | 稅率最高，且可能被質疑非自住 |
| 持有 2-5 年賣 | 35% | 稅率仍高 |
| 設籍滿 6 年、自住賣 | 10%（400 萬以下免稅） | 最划算，但需符合自住條件 |
特別注意：
- 新青安貸款要求自住，如果短期轉賣獲利，除了高稅率外，銀行可能要求提前還款（喪失優惠利率）
- 財政部已加強查核新青安購屋後短期轉售的案件
- 建議：用新青安買的房子至少住滿 6 年再考慮出售，既享自住優惠稅率，也避免銀行追回利率優惠
房地合一稅的常見節稅案例
以下三種情境是實務上最常見的合法節稅方式：
情境一：持有 2 年內因工作調動賣房
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 適用條件 | 因調職、非自願離職、或其他非自願性原因（如遭家暴）而出售持有未滿 2 年的房屋 |
| 需備文件 | 公司調職令、離職證明書、法院保護令等 |
| 節稅效果 | 稅率從 45% 降至 20%，大幅減少稅負 |
| 注意事項 | 必須向國稅局提出申請並檢附證明文件，核准後才能適用 |
情境二：繼承房屋後出售
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 適用條件 | 繼承取得的房屋，持有期間可與被繼承人合併計算 |
| 計算方式 | 例如父親持有 8 年後過世，你繼承後第 1 年出售，持有期間算 9 年，適用 20% 稅率 |
| 節稅效果 | 避免因繼承後短期出售而適用 45% 高稅率 |
| 注意事項 | 取得成本以繼承時的公告現值計算（通常低於市價），獲利可能偏高 |
情境三：自住換屋重購退稅
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 適用條件 | 出售自住房屋後 2 年內重新購入自住房屋（先買後賣或先賣後買皆可） |
| 退稅額度 | 新屋價格 ≥ 舊屋價格：已繳稅額全額退還；新屋價格 < 舊屋價格：按比例退還 |
| 節稅效果 | 最高可退 100% 已繳房地合一稅 |
| 注意事項 | 重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則追回退稅；本人或配偶、未成年子女須設籍 |
房地合一稅 vs 舊制財產交易所得稅
2016 年 1 月 1 日是分水嶺，之前取得的房屋適用舊制，之後取得的適用房地合一新制。兩者差異極大：
| 比較項目 | 舊制（財產交易所得稅） | 新制（房地合一稅） |
|---|---|---|
| 適用對象 | 2016/1/1 前取得的房屋 | 2016/1/1 後取得的房屋 |
| 課稅標的 | 僅房屋部分的交易所得 | 房屋 + 土地合併課稅 |
| 稅基計算 | 以「房屋評定現值」×「財政部公告所得額標準」，或實際獲利 | 實際成交價 − 取得成本 − 費用 |
| 稅率 | 併入綜合所得稅（5%~40%） | 獨立課稅（15%~45%） |
| 申報方式 | 隔年 5 月併入綜所稅申報 | 過戶後 30 日內單獨申報 |
| 實際稅負 | 通常較低（因房屋評定現值遠低於市價） | 通常較高（以實際獲利課稅） |
如何判斷你的房子適用哪一制？
- 2016/1/1 前取得且2016/1/1 前已持有：適用舊制
- 2016/1/1 後取得：適用房地合一新制
- 2016/1/1 前取得，但持有未滿 2 年於 2016/1/1 後出售：仍適用舊制（以取得日為準）
舊制因為以房屋評定現值計算所得，通常稅負遠低於新制。如果你持有的是舊制房屋，出售時的稅務成本相對較低。
出售房屋的完整稅務時程
賣屋涉及多項稅務申報，以下是完整時間表：
| 時間點 | 事項 | 說明 |
|---|---|---|
| 過戶日 | 所有權移轉登記完成 | 以地政事務所登記日為準 |
| 過戶後 30 日內 | 申報房地合一稅（新制） | 即使虧損也要申報；逾期未申報處 3,000~30,000 元罰鍰 |
| 過戶後 30 日內 | 申報土地增值稅 | 通常由代書在過戶時一併處理 |
| 隔年 5 月 | 申報綜合所得稅（舊制） | 若適用舊制，將財產交易所得併入綜所稅申報 |
| 隔年 5 月 | 確認房地合一稅扣抵 | 已繳的房地合一稅不再併入綜所稅 |
逾期申報罰則：
| 情形 | 罰則 |
|---|---|
| 逾期未申報（無獲利） | 處 3,000 ~ 30,000 元罰鍰 |
| 逾期未申報（有獲利） | 補稅 + 滯報金（應納稅額 10%，最高不超過 30 萬元） |
| 漏報或短報 | 補稅 + 漏報金額 1~2 倍罰鍰 |
| 故意逃漏（虛報成本等） | 補稅 + 所漏稅額 1~3 倍罰鍰，情節重大者移送法辦 |
賣屋後務必在 30 天內完成申報，即使是虧損交易也不能省略。建議請代書或會計師協助，避免因疏忽而受罰。
房地合一稅常見問題
Q：繼承或受贈的房子，持有期間怎麼算？ 繼承取得的房屋，持有期間可合併被繼承人的持有時間。例如父親持有 10 年後過世，你繼承後第 2 年出售，持有期間算 12 年，適用較低稅率。受贈取得的房屋則不能合併贈與人的持有期間，從受贈日起算。
Q：自住房屋的 400 萬免稅額怎麼用？ 出售自住房屋（設籍滿 6 年、無出租營業）的獲利在 400 萬元以下免稅，超過部分適用 10% 優惠稅率。這個 400 萬免稅額每人一生只能使用一次，是非常珍貴的節稅額度。
Q：夫妻之間贈與房屋要課房地合一稅嗎？ 夫妻之間贈與不課贈與稅，但未來出售時仍要課房地合一稅。取得成本以配偶原始取得成本為準，持有期間也從配偶原始取得日起算。
Q：裝潢費用可以列為成本嗎？ 可以。出售時如果能提供裝潢的統一發票或收據，裝潢費用可列為房地成本，降低獲利金額。建議裝潢時保留所有發票和合約，未來出售時能有效節稅。